1.  Income

-      주택융자는 대부분 은행의 심사를 통해서 융자를 승인할지 말지를 결정하게 됩니다. 이때 은행의 심사자는 Freddie Mac, Fannie Mae의 융자 가이드라인에 따라서 심사를 하게 됩니다. 이러한 가이드 라인을 한마디로 요약하면 다음과 같습니다.

Ability to repay

즉, 융자를 해줬을 경우 borrower가 매달 융자를 갚을 수 있는 능력이 있는지를 평가하는 것입니다. 이를 위해서 가장 중요하게 평가하는 것이 Income입니다. 각종 payment를 내고도 생활이 가능할 만큼의 income이 있는지를 평가하는 것이죠. 때문에 주택융자를 받기 위해서는 기본적으로 income이 있어야 합니다.

 Income의 종류는 일반적으로 W2 income과 business income이 있습니다. 이외에도 은퇴하신 분들의 경우 Social security benefit 과 pension을 소득으로 사용할 수 있습니다. 

1.  Credit

-       현대 미국 사회에서는 credit을 매우 중요한 판단지표로 사용합니다. 특히나 주택 융자를 받으시는 경우 credit report의 정보가 적용 받게 되는 이자율에 미치는 영향이 매우 큽니다. Credit score와 현재 부채의 상황, 그리고 연체정보, bankruptcy 기록 등이 이 credit report에 담깁니다. 그래서 credit 점수를 평소에도 주기적으로 확인하고 높게 유지될 수 있도록 노력해야 합니다. 특히나 연체 기록들은 credit에 악영향을 미칩니다. 때문에 payment가 연체되지 않도록 주의를 기울일 필요가 있습니다.

Credit 점수가 전혀 없는 경우 가장 먼저 이를 만들어야만 주택 융자를 신청할 수 있습니다.  

1.  Asset (money)

-       앞서 말씀드린 income과 credit에 비해서는 상대적으로 중요도가 낮습니다. 하지만 융자 진행과정에서 어려움을 겪는 경우가 대부분 돈을 증빙하는 것에서 발생합니다. 한국과는 다르게 미국에서는 필요한 돈을 모두 은행에 증빙하고, 사용 승인을 받아야만 클로징에서 사용할 수 있습니다. 그럼 어떠한 부분을 증빙해야 하는지 궁금하실 것입니다. 융자 심사에 들어갈 bank statement 2개월치 서류 안에 클로징에 필요한 돈이 모두 들어가 있으면 됩니다. 단 이때도 큰 돈이 deposit 된 기록이 있다면 건 별로 추가 증빙을 해야 합니다. 클로징 1개월을 남기고 융자 심사가 진행이 되기 때문에, 클로징을 기준으로 봤을 때 최소 3개월 전에 돈이 내 통장에 들어가 있다면 어려움을 겪지 않을 수 있습니다.

 또한 Down payment 이외에도 클로징 비용과 escrow reserve 를 추가로 생각하셔야 합니다. 보통 집 구입가격의 3% 정도가 추가로 필요하다고 생각하시면 됩니다. 돈이 준비되지 않았다 하더라도 해결할 수 있는 방법이 없지는 않습니다. 그러나, 클로징 최소3개월 전에 통장에 충분한 금액을 준비해 두신다면 융자 승인을 받는 과정이 매우 수월하게 이루어집니다.   

이 세가지 기본을 가지고, case 주택 융자 프로그램을 알아보겠습니다. 

다음편에서  계속 됩니다.  

Amy Choi

주택융자 전문가

615-377-3337

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